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        二手房交易首先應當查明產權壯況

        鄧明友合同法規

        2023-10-09 11:38
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        二手房交易首先應當查眀產權狀況

        鄧明友

        案情簡介:A一家三口想在某某城市買房落戶,經過走訪多家房屋中介,最后決定在某某房屋中介公司的介紹下,購買位于某小區第20棟三單元2208號房屋。該套房屋面積為156平方,坐北朝南,采光及通風較好,A相當滿意。于是就回到中介公司,具體對房屋價款及支付辦法進行了磋商。在具體談判過程中,房東B并沒有到現場,而是其委托的代理人C到現場具體與A進行談判。經過多次談判,最后A一家三口與B的代理人C終于達成一致意見,每平方7200元,總價款為1123200元,付款辦法是合同簽訂之日付200000元定金,合同簽訂后15日內支付700000元,余款部分于房屋登記過戶到A一家三口名下以后7日之內一次性支付完畢。并在房屋中介公司見證下簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂以后,A按照合同約定及時的履行了付款義務,同時B的代理人C也協助A還清了銀行按揭貸款,把房產證拿了出來。正當A一家三口高高興興的與C到市房產交易中心申請過戶登記的過程中,被告知所買賣的房屋已經被兩家法院查封,不能辦理過戶登記時,A一家三口被這突如其來的事實弄得不知所措。面對不能過戶的事實,想到的是及時與B聯系,要求解除合同并返還款項。經過多次聯系,B仍然沒有露面。實在沒有辦法的情況下,A委托云南大韜律師事務所鄧明友、蔡從偉律師作為其特別授權代理人,依法起訴到法院,請求解除合同并返還款項,而當案件正在審理過程中時,因為B一房多賣,涉嫌詐騙,已經被公安機關立案偵查,法院審理以因此裁定中止?,F在A一家三口只能耐心等待公安機關偵查結束以后再踏上漫長的維權之路,能否如實追回款項,彌補損失那就不得而知了。

        經過長時間等待,近日法院對該案做出判決:一,解除A與B簽訂的房屋買賣合同;二,被告B于本判決生效之日起返還原告購房款900000.00元,并賠償該款自合同簽訂之日至還清之日的銀行同期貸款利息;三,駁回原告的其他訴訟請求;四本案訴訟費用由被告承擔。

         

        附:1,代理詞

            2,二手房交易注意事項

           

        代  理  詞

         

        審判長、審判員、人民陪審員、尊敬的法庭:

        云南大韜律師事務所接受本案原告A的委托指派我們作為其代理人參加今天的訴訟,現根據本案的事實和有關法律并針對本案的爭議焦點發表如下代理意見,供法庭參考。

        一,關于原告同被告方簽訂的《房屋買賣合同》是否應該被解除以及第一、第二被告是否應當將收取的房款返還給原告并賠償原告由此所造成的經濟損失同時承擔違約責任的問題。

        首先,我們必須強調,合同是平等主體的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,依法成立的合同受法律保護,雙方當事人都必須嚴格遵守,不履行合同或履行合同不符合約定的,都必須承擔相應的違約責任。本案是因房屋買賣合同糾紛提起的糾紛,既然是房屋買賣合同,那么第一、二被告作為出賣方即買賣房屋法律意義上的所有權人,根據相關法律的規定,對買賣標的具有嚴格的權利擔保義務,即必須保證其對出賣房屋享有完全的處分權,同時保證該房屋不存在任何的可能導致房屋交易無法進行的權利瑕疵。

        但根據原告向法庭出示的證據充分的證明了:在訂立合同之前,房屋已分別被某某人民法院和某某人民法院進行了兩次查封扣押,根本無法辦理產權過戶登記手續,原告無法取得對受讓房屋在法律上的物權保護。因此,第一、二被告嚴重違背了其應履行的權利擔保義務,構成了非常明顯的違約,并導致本案房屋交易無法進行,原告同被告方訂立合同的目的無法實現。

        因此,原告要求解除《房屋買賣合同》并要求第一、第二被告承擔包括返還房款、賠償經濟損失并支付違約金在內的違約責任的訴訟請求有著充分的事實依據和法律依據。

        二,關于第三被C是否應該對第一、第二被告的違約承擔連帶責任的問題。

        我們不否認,在本案的房屋交易中,第三被告C雖然是以受托人的身份出現的,但有四個基本事實是可以確定的:其一,C是以自己的名義同原告簽訂的房屋買賣合同;其二,原告支付的20萬元房款是直接支付給C本人的,而且C在打收條時其中有一份《收條》明確注明其收到的是出售本人房屋的房款,而另一方面C是否已將該20萬元房款轉交給了B我們不得而知,況且C向法庭所出示的證據也根本無法證明其已將房款轉交給了B;其三,B給C的授權委托中,C具有查詢檔案的權利,但從C得到授權直到同原告簽訂《房屋買賣合同》有將近大半年的時間,C是否查詢了檔案,是否已經知曉了房屋已被法院查封扣押的情況,我們同樣是不得而知的;其四,C之所以要替B來賣房子,根本原因在于B欠C錢,因此B以房抵債,再由C出賣房屋來實現債權,這已在庭審過程當中得到了第四被告即房屋中介公司的證實。

        因此,通過上述事實充分的說明,第三被告C的身份不單單是代理人這么簡單,其對原告因本案存在重大權利瑕疵的房屋交易所造成的巨大經濟損失有著不可推卸的責任,理應同第一、第二被告一起承擔連帶責任。

        至于說在今天的庭審過程當中,第三被告的代理人提到的本案原告漏列被告即轉委托人D的抗辯理由,我們認為這樣的抗辯理由是根本不成立的,是在為第三被告應該承擔的責任找替罪羊。不管基于什么樣的原因,轉委托發生在第三被告同原告簽訂了《房屋買賣合同》之后,而轉委托的受托人D的授權范圍僅僅是辦理房屋產權的過戶登記手續,也正是在D代為辦理產權過戶登記的過程中才發現房屋在訂立合同之前已被法院查封扣押的情況,因此房屋的權利瑕疵是早就存在的,本案爭議完全是由于第三被告同原告簽訂《房屋買賣合同》將存在重大權利瑕疵的房屋賣給原告造成的,轉委托的受托人D沒有任何的過錯和違約。因此原告不列D為本案被告是完全成立的,況且如何處分自己的訴權這是原告自己的權利,因此原告是否起訴D對于第三被告是否應該承擔責任之間沒有任何的邏輯聯系。

        三、關于第四被告是否應該對因《房屋買賣合同》的解除給原告造成的經濟損失承擔補充賠償責任的問題。

        本案的房屋交易是由第四被告提供居間中介服務的,這是不爭的事實。根據相關法規、法律的規定,中介方應該保證其所提供的交易信息的真實性和完整性,原告正是信賴第四被告作為專業的房屋中介機構及其提供信息的真實性才決定購買房屋并簽訂《房屋買賣合同》的。但遺憾的是,第四被告作為專業的房屋中介機構在雙方正式訂立買賣合同之前在有義務和有能力到房管部門進行檔案查詢以確定交易房屋產權真實性和完整性的情況下卻沒有進行檔案查詢,致使房屋已被法院查封扣押的權利瑕疵原告無從知曉從而訂立合同并造成了損失。在今天的庭審過程中,第四被告提出其查詢產權必須持有產權人的身份證件才行。但既然是產權人委托中介機構來幫助產權人對外公布房屋出售信息,那么中介機構當然有權利也有義務要求產權人提供身份證件用以查詢產權狀況而后再對外公布出售信息并提供中介服務,但作為中介機構的第四被告這樣做了嗎?顯然沒有。因此,第四被告理應對因《房屋買賣合同》的解除給原告造成的經濟損失承擔補充賠償責任。否則,如果中介的義務僅僅是提供一個信息,而不管這個信息的真實性和完整性就收取大量傭金,那權力義務對等的法律原則如何來體現呢?

        四,關于第五被告即某某銀行是否應該將原告依據《房屋買賣合同》向其支付的按揭尾款返還給原告的問題。

        我們知道,任何行為都有其一定的原因性,本案當中,原告之所以要替第一、第二被告支付按揭尾款,其根本原因就在于原告同第一、第二、第三、第四被告簽訂了《房屋買賣合同》,約定由原告替第一、二被告付清按揭尾款從而解除銀行的抵押權以實現房屋的順利交易。原告履行《房屋買賣合同》的這一行為在客觀上使得第五被告的債權提前實現,放貸風險不復存在,第五被告因此而變相的受益。但由于交易房屋存在重大的權利瑕疵,交易目的無法實現,《房屋買賣合同》將被解除,因此原告向第五被告支付按揭尾款的合同基礎已不存在,第五被告收取原告支付的按揭尾款的行為也就喪失了合同及法律上的依據,構成了不當得利。因此,第五被告有義務將原告支付的按揭尾款返還給原告,同時恢復其對買賣房屋原有的抵押權以平衡第五被告的利益不因此而受損。

        綜上所述,原告所有的訴訟請求均有著充分的事實依據和法律的依據,請求法庭依法支持。

        謝謝法庭!

                                       云南大韜律師事務所

        律師:鄧明友

                                        二0二0年   月    日

         

        二手房交易注意事項

        鄧明友律師

        案情簡介:A一家三口想在某某城市買房落戶,經過走訪多家房屋中介,最后決定在某某房屋中介公司的介紹下,購買位于某小區第20棟三單元2208號房屋。該套房屋面積為156平方,坐北朝南,采光及通風較好,A相當滿意。于是就回到中介公司,具體對房屋價款及支付辦法進行了磋商。在具體談判過程中,房東B并沒有到現場,而是其委托的代理人C到現場具體與A進行談判。經過多次談判,最后A一家三口與B的代理人C終于達成一致意見,每平方7200元,總價款為1123200元,付款辦法是合同簽訂之日付200000元定金,合同簽訂后15日內支付700000元,余款部分于房屋登記過戶到A一家三口名下以后7日之內一次性支付完畢。并在房屋中介公司見證下簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂以后,A按照合同約定及時的履行了付款義務,同時B的代理人C也協助A還清了銀行按揭貸款,把房產證拿了出來。正當A一家三口高高興興的與C到市房產交易中心申請過戶登記的過程中,被告知所買賣的房屋已經被兩家法院查封,不能辦理過戶登記時,A一家三口被這突如其來的事實弄得不知所措。面對不能過戶的事實,想到的是及時與B聯系,要求解除合同并返還款項。經過多次聯系,B仍然沒有路面。實在沒有辦法的情況下,A依法起訴到法院,請求解除合同并返還款項,而當案件正在審理過程中時,因為B一房多賣,涉嫌詐騙,已經被公安機關立案偵查,法院審理以因此裁定中止?,F在A一家三口只能耐心等待公安機關偵查結束以后再踏上漫長的維權之路,能否如實追回款項,彌補損失那就不得而知了。

        律師點評:面對A一家三口所遭遇的情況,我甚是同情。最近咨詢了許多關于二手房買賣過程中的常見問題:有沒有經過共同共有人同意而不履行合同的;有房屋交易已經完成但原房東拒絕遷出戶口的;有如上述案件情況的等諸多問題。為了便于當事人在購房時參考,現在根據《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)、《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《中華人民共和國房地產法》(以下簡稱《房地產法》)、《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)及相關法律法規的規定對二手房交易過程中應當注意的事項進行歸納和闡述。

        首先應當查明產權登記狀況,明確產權人有那些。有很多房產均是夫妻共同財產或者是家庭共同財產,共同財產必須經過共同共有人一致同意才能進行處分,否則就是無效民事行為,法律將不予保護。因此在簽訂合同時,一定要注意,要所有共同共有人同意并簽字才可以。這樣就可以避免一些共同共有人以沒有經過其同意而請求法院宣判合同無效的風險。

        其次,應當查明產權是否有它項權。主要應當查明是否有抵押擔保權及是否被法院查封等。如果有它項權的,必須解決以后才能簽訂房屋買賣合同。否則結果就如A的遭遇一樣,風險太大。相信大家不會再步A的后塵吧。

        再次,應當到派出所查明所買房屋的落戶情況。如果已經有人落戶,那就應該要求房東及時遷走,只有把戶口遷走以后再來談房屋買賣為好。這樣對以后申請辦理戶口遷移及落戶就沒有障礙。否則買賣合同履行以后再來談戶口遷移問題,那是很被動的。

        最后,應當明確約定交房及產權過戶時間,交易前的相關費用承擔和違約責任等問題。

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